※本ブログは桐生が過去にメルマガで配信した
内容を再編集して投稿しております。
こんにちは。
桐生です。
家を買ってしまったのです！！
…ということはでないのですが、
実は最近本気で検討をしています。
というのも、
「持ち家VS賃貸論争」
について新たな側面が
見えてきたからです。
ちなみに、桐生自身は
今までは完全なる賃貸派
でした。
周りの人にも
「一生賃貸がいい」
と言っていました。
では、なぜ桐生が賃貸派
だったかというと…
・経済的メリット
→社宅にすることで節税できる
→家を買うよりも単純に生涯の
コストが安い
・自由度が高い
→ライフスタイルにあわせて
間取りや家賃を変更できる
→引っ越しのハードルが低く
簡単に住む場所を変えられる
・リスク回避
→隣人トラブルや災害があっても
そのリスクは大家さん持ち
→給湯器等の設備の故障があっても
その面倒や費用は大家さん持ち
といった感じです。
ちなみに、よくある
持ち家の派の反論として、
・賃貸物件は持ち家と比べて
設備がしょぼい
・持ち家は資産になる
という話がありますが、
桐生は分譲物件を賃貸していますし、
「不動産資産」なんてものをまったく
欲しいと思っていなかったので、
これらの反論にはビクともしません
でした。
ですが、そんな桐生が今、
「持ち家派」にかなりの
角度で傾いています。笑
その理由は、
「キャッシュフローで見れば
持ち家の投資効果は非常に高い」
と気付いたからです。
この思考のきっかけは、
よくある賃貸派の主張でした。
それが以下です。
「頭金等で手持ちのキャッシュ
を失ってしまったら投資の機会
をなくしてしまう。」
要は、
・頭金を払って現金がなくなって
しまったら投資ができない！
・賃貸に住みながらインデックス投資
で長期投資で資産形成した方がお得！
・インデックス投資は過去の実績で
長期的には年利4％くらいになる！
というよくある話ですよね。
当初はこの話に桐生も完全に同意で、
実際に賃貸を借りながらインデックス
投資をしていたわけです。
ですが、2年ほどこの生活をしていて
気付いたことがあります。
それは、
「キャッシュフローに焦点を
あてると、持ち家の方が断然
お得になるかもしれない」
ということです。
まず、重要なのは、
賃貸派は「賃貸に住んで、
頭金の資金を投資に回せ」
と言っているわけですが、
その人たちに聞きたいのは、
「たとえば、手元に3000万円が
あったとして、あなたはそれを
使ってどれだけのキャッシュ
フローを生み出せるのですか？」
ということなのです。
たとえば、桐生は現在、
投資のほとんどをインデックス
投資にしているのですが、
実際に2年くらいを見ていると、
年間に得られる配当は元本の1％程度
しかないことがわかりました。
つまり、もし、桐生と同じポート
フォリオ（VTI,VOO等の王道のもの）
だと仮定するなら、きっと3000万円
の配当は30万円程度なのではないか
と思います。
もちろん配当とは別に含み益も
ありますが、含み益は売却をしない
限り引き出すことはできません。
そして、インデックス投資は
そもそも長期投資を前提として
いますから、売ったり買ったりを
想定する人は少ないでしょう。
そう考えると、インデックス投資は
キャッシュフローの観点でいえば、
「年間30万円しか生み出していない」
ということになります。
では、次に、その投資の元本を
頭金にしてローンを組んだとします。
家を買っても自分で住むわけですから
家賃収入を得られるようなことはあり
ません。
なので、一見すると、
「投資は少なからず配当がもらえるが、
家は何も収入を得られないのでやっぱり
投資の方が良いじゃないか！」
と思うかもしれません。
ですが、家に関しては頭金を入れることで
ローンの月の返済額が抑えられます。
仮に、頭金を3000万円をいれたこと
によって、今までと同等の物件に
住みながら月額の住居費が10万円減少
したとしましょう。
そうなると、実質的に
「3000万円を元手に年間120万円の
キャッシュフローが生まれた」
と言えるわけです。
では、ここであなたに
質問をしたいのですが…
「3000万円を元手にして
10年や20年という単位の長期間に
わたって安定的に月10万円レベルの
キャッシュフローを生み出せる
投資ができますか？」
どうでしょう？
…桐生はできません。
即答です。
このように考えると、
投資しているお金を頭金にして
家賃（ローンですが）を減らした方が
お得にしか思えなくなったわけです＾＾；
もちろん、デイトレ等でとんでも
なく稼げるような人は別です。
ですが、桐生のようにインデックス
投資の長期投資をしている場合は、
投資をしていても長期間ロックされる
ことになります。
それであれば、持ち家を買って
頭金にしてしまうことで、
手元の現金が不動産の一部に
変わってしまったとしても
「どちらも動かせないお金」
という意味では違いがないのです。
ちなみに、
「同等の家に住みながら家賃が
10万円も減るなんてありませんよ！」
という方もいるかもしれません^^;
まぁ、具体的な数字は個々の住んでいる
家の家賃によって変わりますからね。
今回の話で重要なのはあくまでも、
自分の持っている手元資金を
「賃貸＋投資」にするのか
「頭金＋持ち家」にするのか
におけるキャッシュフローを
比較するということです。
それをぜひご自身のパターンで
比較してみてくださいね。
最後に。
「持ち家肯定」の話をすると、
金持ち父さん貧乏父さんの
学びを得ている方から
「いやいや、桐生さん、
持ち家は資産ではなく
負債にしかなりませんよ！」
ということを言われそうです＾＾；
ですが、そこが違うのです！
今回の話は、持ち家を
資産だとか負債だとか
そういう視点で考えて
いません。
あくまでも
「キャッシュフロー」
というところに着眼点を
置いています。
キャッシュフローにおいては、
賃貸の家賃（＋投資の配当）と
持ち家のローンだけが重要に
なってきます。
つまり、キャッシュフローを
改善することだけに焦点を当てる
のであれば、資産の減少とか
負債の増加とかは関係ありません。
さらにいえば、
長期的に見るとローンは
いつか払い終わるので、
完全にキャッシュフロー的には
持ち家が有利となります。
どの観点で見るかは自分の価値観
にもよるかと思います。
ですが、盲目的に賃貸を肯定する
のも思考の枠を狭めますね。
桐生 将人
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