※本ブログは桐生が過去にメルマガで配信した
内容を再編集して投稿しております。
こんにちは。
桐生将人（きりゅうまさと）です。
あなたは引越をする際（退去時）に、
修繕費用を支払っていますか？
大体の人は払っていない…
というかもしれませんが、
知らぬ間に「敷金」から
差し引かれて支払っている
ことが多いです。
「ここの壁紙は汚れている
ので張替が必要ですね～」
とか
「ここの床は傷が入っている
ので補修が必要ですね～」
とか
そんなことを言われて
いいように請求されている
わけです。
なんでそんなことを言うかと
いうと…
桐生自身がずっとそうやって
搾取されてきたからです。
不動産に関する知識が全然
なかったのでいいように
やられていました。
ですが、今回の引越は違います。
毎回修繕費用があまりにも取られる
ので、色々と事前に調べて知識を
蓄えて退去立会に臨むことにしたのです。
その結果、どうなったか？
なんと、今回の修繕費用は、
「ほぼ自己負担なし」
となりそうです。
ということで、修繕費用
実質ゼロ記念（予定）として、
今回は桐生の学んだ知識で
重要な点を2つ、あなたにも
お伝えしたいと思います。
今まで、桐生と同じように
修繕費用を取られていたという
方はぜひ学んでいってくださいね。
では、早速。
1つ目は「修繕費用の算定は、
減価償却後の価値で算定される」
ということです。
減価償却と言えば、法人経営者
にとっては車や備品を買ったとき
に聞く話だと思います。
簡単に言えば、物の価値は毎年
下落するということです。
ですが、これは何も法人だけに
ある話ではありません。
あなたが賃貸している物件に
おいても壁紙やタイルや床の
価値は毎年下落（減価償却）
していきます。
で、ここからが重要なのですが、
賃貸から引っ越す際に、
修繕費用として支払わなければ
ならない金額とは、原則として、
「減価償却後の価値」によって
算定されるということです。
たとえば、壁紙は7年間で
減価償却することとなり、
7年経過した壁紙の価値は
「1円」となります。
つまり、新築から7年経過した
マンションの部屋の壁紙が
ずっと張替されていないとすれば、
その壁紙の価値は「1円」になって
いるということです。
だとすると、いくら壁紙が
摩耗していたとしても、
修繕費用として算定される
金額は「1円」となるわけです。
ちなみに桐生の借りていた
マンションはまさにこれに
当てはまっていまして、
過去に壁紙の張替をして
いないまま7年間が経過して
いました。
そこで、修繕の業者が、
「ここ汚れているので
張替が必要ですね～」
と言ってきたところに、
「とはいえ、減価償却
しているので現在の価値は
1円ですよね？」
とお伝えしてみました。
すると、態度は一変して、
「では、貸主に確認して
…ゴニョゴニョ」みたいな
感じになりました＾＾；
今までは言われるがままに
あれもこれも張替が必要だと
指摘されて、言われるがままに
修繕費用を払っていたのですが…
最初にこのジャブを一発撃った
ことで、その後、業者の方も
無茶苦茶なことを言わなくなった
印象を受けました。
そういう意味でも最初に
「減価償却の知識を持っている」
ということを伝えるのは、
その後の展開を有利に進められる
可能性がありそうです。
2つ目は「退去時に火災保険を使う」
ということです。
基本的には、前述の通り、
減価償却のおかげで、
7年以上住んでしまえば
大体のものを借主負担で
原状復帰する義務はなくなる
と言えます。
ですが、明らかに借主の責任で
汚してしまったものについては
やはり原状復帰義務が生じるもの
があります。
たとえば、普通の使用では
明らかにつかないような
傷や汚れがある場合です。
こういったものは減価償却
が済んでいたとしてもやはり
支払義務が生じることが多い
です。
その理由は
「借主の責によって
汚してしまったから」
なわけです。
ですが、借主の責によって
汚してしまったのであれば、
今度は「火災保険によって
補償できるもの」と言えます。
では具体的には、
どうすればいいか？
それは、修繕の業者に
見積りをもらって、
現場の写真を撮っておき、
火災保険を請求すればいい
ということです。
そして、これに関しては、
退去の立会のときにまとめて
みてもらって（借主の負担で
直すべきところを指摘して
もらって）請求するという
方法を取ることができます。
これをすることで、一時的に
借主が修繕費用を負担すること
になったとしても、最終的には
火災保険からお金が返ってくる
ので実質負担がない（免責がある
場合は免責の金額のみで済む）
ことになるわけです。
ということで、
引越前の退去の際に、これらの
たった2つの知識を知っておくだけで、
ほとんど修繕費用を支払うことなく、
引越しができるという話でした。
もちろん、新築に入居して1年で
ボロボロにして引っ越すということ
であれば話は別です（減価償却が
進んでいないため）。
ただ、築古物件に引越しをしたり、
7年くらい住んでから引っ越すよう
にすれば、この手法はバッチリと
ハマります。
今まで言われるがままに修繕費用を
払っていたそこのあなた！
次こそはこの知識を使って、しっかり
敷金を返してもらいましょうね＾＾
桐生 将人
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